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平均地盤面と建物高さについて

[旧:2005/10/07 22:05]

こちらで質問すべき内容ではないかもしれませんが、宜しくお願いします。

私事ですが今回の計画地において多少の高低差があります。(3m未満)
楽に天空率でクリアできるはずだったのですが、平均地盤面より下にある擁壁(平均地盤10.00に対して擁壁天端9.50等)がアウトになってしまいます。
道路斜線適用距離内には擁壁以外に計画建物はなく、通常の道路斜線で考えれば問題ないと思っていたのですが・・・。

使用しているソフト会社に問い合わせたところ「平均地盤面下では適合建物は平均GLまでしか立ち上がらない(9.50~10.00)」との回答を頂いてしまいました・・・。曰くソフトではなく法規上の問題とのこと(条文を聞き忘れてしまいました)。そのような条文がありましたら教えてください。

また、建物高さの設定は申請建物全体の平均GLを基準として考えてよろしいのでしょうか?(複数の棟屋がある場合個々の平均GLからの高さなのか全体からなのか?)
今回は計画建物も道路高さも全体の平均GLを基準として高さを割り出していますが。
道路中心と建物の高さの関係がしっかりとしていれば基準となる高さを自分で任意に設定してもよろしいものでしょうか?

ついでで申し訳ないのですが、立体駐車場は天空率の計算に計画建物として入れるのでしょうか?ちなみに私が使うのは5連・地上4段/地下0段、構造物の高さは6400程度で壁や屋根はありません。

わかりづらい文章で長々と申し訳ございませんが、ご回答宜しくお願いします。

投稿者)tama


コメント (6)

投稿者:鈴木繁康 | 2007年02月22日 19:32

[旧:2005/10/08 12:29]

tamaさん、こんにちは、鈴木繁康です。

◆基本的な理解1:地盤面とか平均地盤面(建築基準法施行令第2条関係)は建築物の高さを算定するときに適用される条文です。

天空率が関係するケースとしては、地盤面(建築物が土地に接する部分)の高低差が3m以上あるときです。

◆基本的な理解2:地盤面と道路の高さに1m以上の高低差がある場合には、施行令第135条の9第4項が適用されます。

「4 当該建築物の敷地の地盤面が前面道路の路面の中心の高さより一メートル以上高い場合においては、第一項に規定する前面道路の路面の中心は、当該高低差から一メートルを減じたものの二分の一だけ高い位置にあるものとみなす。」

基本的な理解3:天空率は法56条に規定する建築物の高さ制限に関する緩和措置です。
 したがって(建築物に該当しない)工作物の立体駐車場は法56条の対象ではないので、天空率の対象にもなりません。

◆以上の基本的な理解を確認したうえで、もう一度検討してみてください。

投稿者:鈴木繁康 | 2007年02月22日 19:34

[旧:2005/10/08 21:06]

追伸

前の投稿の「基本的な理解1」についてですが、平均地盤面が、天空率に関係するのは、隣地高さ制限と北側高さ制限の場合だけです。

これらの天空率算定では、高低差3m以内ごとに区切られた範囲が、すなわち算定範囲になります。

投稿者:tama | 2007年02月22日 19:35

[旧:2005/10/11 09:43]
コメントありがとうございます。

ということは道路斜線においては、道路中心からの建物高さがしっかりとしていれば問題ないという解釈でよろしいでしょうか??

とりあえず道路面の一番低いところを基準に作成してみます。

また書き込みするかもしれませんが宜しくお願いします。
ご回答ありがとうございました。

投稿者:鈴木繁康 | 2007年02月22日 19:36

[旧:2005/10/14 11:12]

> とりあえず道路面の一番低いところを基準に作成してみます。

算定位置は「道路復員の2分の1以内の距離で等分割」ですから、この場合も同じようにします。

つまり、算定位置ごとに算定高さが変わります。

投稿者:匿名 | 2007年02月27日 09:57

ちょっと見ていてわからなかったのですが
隣地斜線・道路斜線両方を同時に計算する場合などを考えると建物高さ及び道路測定点高さは平均地盤からの関係で数値設定が一般的との事ですか?

投稿者:天空の会 | 2007年03月22日 16:18

匿名さんへ

[旧:2005/10/08 21:06]の解説
”平均地盤面が、天空率に関係するのは、隣地高さ制限と北側高さ制限の場合だけです。”

の通り、

道路と隣地では、扱いが異なります。
但し、各測定点と建物の高さの関係が間違っていなければ基準のレベルに統一しても問題無いかと思います。

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